名商智

　　零售商在抱怨越来越高的人工成本、租金成本，总是感叹利润被业主吃掉了，沦为给业主“打工”的境地，还随时面临被业主踢出来的危险；而地产商在招租不利的情况下，也干脆自己组建团队，自己经营物业，零售商和地产商的角色越来越融合，界限越来越模糊。这其中利弊该如何权衡？在中购联第九届年会上，尚泰集团中国区董事总经理周猛发表了自己的观点。

　　1956年建立了第一家百货商店，1982年建立了第一家购物中心，现在，尚泰已经是泰国最大的零售地产开发企业，也已成为泰国最大的商业地产公司之一。

　　扩展，向下游的商业地产渗透，似乎已成为百货零售企业的制胜法宝。抓住机遇，顺势而为，打造综合优势，最后形成多元化的、跨越不同流通链条的综合型企业，这似乎是百货零售企业涉足商业地产的终极梦想。在实现这一梦想的征途上，且听先行者怎么说——

　　记者：尚泰集团是泰国最大的商业零售集团，拥有大型商业购物中心、百货公司及各类零售店铺，还代理了很多品牌。这其中经历了怎样的发展历程？

　　周猛：早期的企业是从泰国曼谷一家小书店起步，之后逐渐开始做百货，又逐步地做购物中心。之所以做购物中心，当时的初衷和绿巨人黄色网站成人现在国内运营的情况非常相似，就是百货要量身定作。根据整个购物中心的空间布局、交通共性、设计、租金等因素来考量，绿巨人黄色网站成人觉得如果双方沟通良好的话还是可以合作的，但是总体还是比较麻烦，所以绿巨人黄色网站成人开始自己做购物中心。慢慢地，产业链的上端发展出来一个比较大的公司，就是绿巨人黄色网站成人的商业地产公司叫CPN。目前绿巨人黄色网站成人在泰国有15家购物中心，接下来三年内会再开10家。

　　记者：尚泰集团是零售与地产结合得比较成功的公司，您觉得在这个过程中，零售商需要注意什么问题？

　　周猛：从绿巨人黄色网站成人经历当中，我觉得从零售商转向商业地产要做得比较成功，要注意以下几个问题：

　　第一，从零售商往商业地产过渡的时候，因为零售企业的优势在于零售，当然在为你的购物中心设计时，一方面是为你零售的业态量身定做相应的铺位；另外一方面，零售商自己的业态能为你这个地产项目营造非常好的商业氛围。只有这样，优势互补才能够充分的体现。所以，如果零售商本身的商业业态、基础都做得比较扎实，那么你做购物中心的时候，它就能作为一个非常好的租户，为购物中心的运营奠定比较好的基础。

　　第二，你的购物中心在做的时候一定是一家独立的公司，它要和零售公司分开，就是说你不能把它纯粹为零售做铺垫，或者是做牺牲的公司，它同样要做一个地产商，在商业地产界以完全独立、完全竞争的模式生存，这是非常重要的。

　　第三，你一定要找到商业地产自身的融资渠道，而不能说依靠零售企业的某一些利润。当然早期你可能需要依靠商业企业的利润，但不能一直拖累商业企业的现金流，因为一旦地产现金流出问题了，很可能把商业企业拖垮。在泰国，绿巨人黄色网站成人的商业地产公司就是做金融模式，做REITs、上市，也就是说商业地产的资金流问题要自己解决。这样两个公司是独立运营的，虽然互相支持，但是不互相干扰。

　　第四，商业地产虽然是为自己的零售业态服务；但是你一定要有世界级的眼光去看整个世界的潮流、商业的变化，包括商业地产的变化，而不是说我有自己的服务，差不多就行了。不是这样的，你打造的整个设计，从与世界潮流接轨的角度来说，一定是按照世界的标准，按照商业地产公司应该做到的标准去做。

　　记者：专业的人做专业的事，即使零售商与地产行业有融合的趋势，但在具体的运作过程中还是要分工协作？

　　周猛：是的，我刚才讲的可以简单总结为三点：

　　第一，合力发挥。零售和商业地产在一个集团内部相互配合，这个合力的作用要发挥。商业地产商为零售打造空间，零售商也要为生意的欣欣向荣作出贡献，这个结合是非常重要的，也是整个角色转换最终目标落地的关键，如果这个做不到，两个角色都可能出问题。

　　第二，分工的优势。一旦你一边做商业地产，一边做零售商，分工一定要明确。因为各自有分工就会有专注力，商业地产继续做最好的商业地产，零售商做最好的零售商，这样结合才能发挥到极致。

　　第三，独立的竞争。虽然说零售商做商业地产，二者之间能够互补或者是互相帮助，但商业地产公司面对其他商业地产公司时，零售企业面对其他零售企业时，都要在各自的领域里独立竞争。

　　记者：零售商涉足地产，地产商开拓零售业务，您觉得哪个更容易一些？

　　周猛：我个人觉得，地产商转为零售商的角色，相对比零售商转为地产商要难一点。为什么这么说？这些年，中国房地产行业相对来说利润回报比较好，很多人说，地产商赚钱，是一麻袋一麻袋地赚，而零售商赚钱是一分两分五分地数着赚。所以，当地产商转为零售商时，他会发现这个钱要数角、数分，很痛苦。

　　而零售商转为地产商，最大的挑战来自于资金。即使是一个年销售额上百亿元的零售公司，它的利润也就是几亿元而已。你要投资一个大的商业地产项目，然后要承担很高的资产风险，做零售的老板们在心理上都很难过这个关。零售商转为地产商，早期会承受巨大的现金流压力，这具有很大的挑战性。不过，零售商转为地产商，因为其一直是小心翼翼的经营模式，失败的可能性小，但地产商转为零售商，失败的可能性就大一点。

　　延伸阅读：

　　尚泰集团，由郑氏华裔家族在泰国创立，目前已成为泰国最大的商业零售集团，同时更是东南亚最成功的零售集团。它拥有15家大型商业购物中心，约36家百货公司，600多家各类零售店，十几家五星级宾馆和度假村，以及120多个经营代理的品牌，经营着13个主营业态，每年销售额约28亿美元。由于在商业领域的杰出表现，它获得了泰国至高无尚的“金丝鸟”徽章。

　　尚泰的成功之道，一是纵向和横向地对零售业态进行了全面覆盖。从百货板块看，尚泰在对市场分层定位的基础上发展了三个品牌：高端的百货品牌——尚泰百货（Central），；中端的百货品牌——罗宾逊（Robinson），主要是面向社区；三是主打时尚潮流的年轻百货Zen。

　　在百货板块细分的基础上，尚泰还进行了横向的多业态覆盖。其中超市方面，Central、FoodHall是高端食品超市，2008年评为世界顶级超级市场五家之一，点点星是中端超市。此外，英国的玛莎百货在泰国也由尚泰代理。

　　发展到一定阶段后，尚泰集团开始延伸产业链，一方面向下游的商业地产渗透，另一方面也开始向上游延伸。尚泰的购物中心分为三个业态：一种是尚泰世界，它坐落在曼谷的市中心，是全曼谷最大的购物中心；第二种是尚泰广场，它是社区型的购物中心；三是尚泰天地，它属于渡假型，或者可以说是以娱乐休闲为主题的购物中心。向产业链延伸的另一个表现，是尚泰成立了尚泰营销集团，目前已代理经营了120多个品牌，同时创建了自己的自有品牌，这也是其成功的一大特色。